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律师详解上海房产继承公证程序 涉及产权变更

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发表于 2018-12-30 15:22:56 | 显示全部楼层 |阅读模式

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据了解,房产继承产权变更过程有别于财产赠予等其他财产转让方式,因此在房产继承过户时,与之相关的过户程序,所要准备的证明材料,以及所需承担的费用等均与之有着明确的区别。  

那么,如何办理房产继承过户呢?
上海联业律师事务所主任律师王展表示,上海遗产律师房产继承过户涉及到产权变更等,与房产证上加名有着本质上的区别。他解释说,房产继承是指按照《继承法》的规定,把被继承人所遗的房产转归继承人的行为,顾名思义,继承房产过户则是至办理产权变更手续。
房产继承首先要做的就是财产分割。法律专家表示,在遗产分割时,必须确定遗产部分。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产继承。对此,《继承法》第二十六条已有明确的规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的意外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的,遗产分割时,应当先分出他人的财产。”
在确定遗产之后,便可进行财产分割步骤。为了节约时间,专家建议家庭成员可事先协商。“我爱我家”权证法务部经理渠福琴表示,继承人对共有财产的分割协议,只要每个继承人同意并签字,即可产生效力。
继承公证必不可少
不管是法定继承,还是遗嘱继承,在办理房屋产权变更之前,都必须进行继承公证。
王展表示,在房产继承的流转过程中,房产继承公证书具有法定的最高效力,能够为房产登记机构所直接采纳,同时也能杜绝潜在的纠纷风险。他说:“公证的目的是防止某些人提供虚假证明、隐瞒真实情况而产生矛盾纠纷,从而起到保障交易安全的作用。”
据了解,在办理公证时,必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明,以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱),亦应提交遗嘱原件。渠福琴表示,若部分合法继承人自愿放弃继承权,必须本人到公证处出具放弃财产承诺证明。在外地的,在当地公证处办理“弃权声明书”公证;在国外的,在驻在国的中国大使馆办理“弃权声明书”公证。
需要提醒的是,在继承公证过程中,为了确定房产的实际价值,需对其进行市值评估。上海德佑地产房贷部门经理杨永俊表示,评估机构可由申请人自行选择,也可以委托公证处指定的机构,但前提是必须具备相应的资质。评估公司会根据房屋所处的地段、楼层、房龄等重要因素,作出专业的价格分析和市值评估。
有人提出,如果由申请人申报一个与市场价十分接近的价格,能否为公证处采纳?答案是否定的。杨永俊解释说,自行申报的市值数据缺乏客观依据,公证机关一般不会采用。
在继承公证环节中,会涉及到两部分费用,即公证费和评估费。上海公证处有关人士表示,房产继承公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取,最低不低于200元。需要注意的是,公证费是根据收益额的多少来缴纳,假如一套房产价值200万元,继承人所继承的部分为25%,即收益额为50万元,那么其承担的公证费为1万元。此外,房产评估费一般按照评估市值的千分之一来收取。
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